На сегодняшний день все сделки по купле-продажи квартир основываются на праве на частную собственность. Но собственность собственности рознь: мы можем говорить о том, что передача квартиры в руки к новому собственнику подразумевает передачу ее 100% стоимости, такую квартиру можно купить в жк дом у реки по выгодной цене и со множеством вариантов выбора. В реальности происходит следующее: между продавцом и покупателем чаще всего встает риэлтор, который создает добавленную стоимость квартиры. Квартиры - это, конечно, разные ситуации, но в целом по России картина одинаковая: квартира становится спекулятивным товаром. Такой товар подразумевает посредников, различные дополнительные услуги и в итоге - увеличенную на 10-20% стоимость квартиры, хотя на качестве товара такая прибавка не отражается никак.
Страдает прежде всего покупатель - зачастую это нуждающаяся семья, которая не имеет никакой защиты на голом рынке недвижимости. Почему этот рынок можно назвать голым - потому что серые схемы, направленные на поиск любой возможной лазейки, с трудом ограничиваются и сдерживаются бумажкой о праве собственности. Стоит только неосторожному покупателю поторопиться и не изучить все необходимые документы, как он попадет на такую схему - квартира может оказаться в залоге или с другим обременением. При покупке квартиры в новостройке может оказаться, что при строительстве были нарушены некоторые нормы, вода не горячая, например, а в стенах щели, и заставить застройщика доработать недостатки трудно.
С точки зрения экономики квартира сложнее, чем она есть сейчас с точки зрения простой покупки и продажи. Она не имеет четкого юридического оформления вплоть до квадратного сантиметра, вплоть до одного слова в договоре, поэтому этим пробелом мошенники и пользуются. В итоге не происходит здорового оборота денег, - на каждом этапе есть ловушки, обкрадывающие граждан, портящие нервы и вредящие экономике в целом. Чтобы избежать таких проблем, необходимо подойти к такому понятию как квартира комплексно и разделить буквально на понятные компоненты:
1-й компонент - денежный эквивалент, цена. Цена квартиры должна определяться из ее материальных затрат на строительство, иметь социальные вычеты со стороны государства, а также подлежать страхованию от недоделок, от некачественных услуг ЖКХ, от всех проблем, не связанных с прямой покупкой данной квартиры. Такая страховка, схожая со страховочными взносами туроператоров, заставит продавца нести ответственность за любые попытки реализовать серую схему, прямо или косвенно.
2-й компонент - процесс перехода права собственности. Этот процесс не должен быть простой неконтролируемой схемой, для которой требуется формальное подписание документов. Априори любая незаконная сделка может иметь место там, где есть передача денег в другие руки с договоренностью о передаче имущества в обмен. Не случайно в СССР квартиры выдавались государством - квартира не была объектом спекуляций, это был социально ориентированный продукт. Иными словами, сегодня между покупателем и продавцом должен стоять поэтапный процесс передачи квартиры в собственность: если покупатель въезжает в новую квартиру сразу при заключении сделки, то право собственности должно переходить в течение длительного срока аж до 1 года. С точки зрения экономики это может "смягчить" агрессивную накрутку цены, оздоровит рынок недвижимости, сам объект торга станет привлекательным и надежным, что автоматически улучшит ситуацию, хотя изначально все может показаться с точностью до наоборот!
3-й компонент - это сама квартира, которая не должна включать все тотально все: и ЖКХ, и документацию, и свою историю, и плохих соседей, и экологические показатели микрорайона. Это должна быть сама квартира, - квадратные метры в чистом виде. При передачи этих квадратных метров стоит отдельно составлять все договора об оказании услуг ЖКХ, о всех недоделках, о экологическом рейтинге, инфраструктуре микройрайона и всех тех мелочах, которые обрушиваются на голову покупателя как ледяной душ. Это можно назвать отделением зерен от плевел: покупая квартиру, мы покупаем квадратные метры. Любая наценка или наоборот, снижение цены, должно основываться на стандартных показателях, которые достаточно измерять контролирующими органами, чтобы каждый покупатель точно знал, за что ему придется платить в будущем.